브리지 론 (Bridge Loan)

1. 브리지 론 (Bridge Loan) ?

브리지론은 부동산 착공 전에 토지 매입 대금 등 주로 단기 차입금으로 빌려 쓰는 단기 자금의 성격을 가지며, 본 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 전에 실행하는 대출을 브리지론이라고 합니다. 이런 브리지론은 시행 과정에서 절차와 조건이 복잡한 PF 자금을 대체하여 사업의 진행 속도와 여러 가지 문제점을 해소하는 역할을 합니다. 다시 말해, 자금이 급히 필요한데 충분한 자금을 모으는 데 시간이 걸릴 경우, 브리지론을 통해 단기적으로 필요한 자금을 일시적으로 조달할 수 있습니다. 브리지론은 사업의 진행을 원활하게 하기 위한 임시적인 자금 대여 방법으로 사용됩니다

1. 빠른 자금 조달: 브리지론은 급한 자금이 필요한 상황에서 유용합니다. 부동산 프로젝트나 사업 프로젝트를 진행하는 동안 빠르게 자금을 조달할 수 있습니다.
2. 프로젝트 진행 속도 향상: 브리지론은 복잡한 프로젝트 파이낸싱(PF) 절차를 우회하고 프로젝트를 빠르게 진행할 수 있도록 도와줍니다.
3. 유연성: 브리지론은 단기적인 자금 조달 방법이므로 장기적인 부담이 없습니다.

 

2. 브리지론의 장단점?

장점:

1. 빠른 자금 조달: 브리지론은 급한 자금이 필요한 상황에서 유용합니다. 부동산 거래나 사업 프로젝트를 진행하는 동안 빠르게 자금을 조달할 수 있습니다.
2. 프로젝트 진행 속도 향상: 브리지론은 복잡한 프로젝트 파이낸싱(PF) 절차를 우회하고 프로젝트를 빠르게 진행할 수 있도록 도와줍니다.
3. 유연성: 브리지론은 단기적인 자금 조달 방법이므로 장기적인 부담이 없습니다.

단점:

1. 높은 이자율: 브리지론은 일반적으로 높은 이자율을 가지고 있습니다. 이는 빠른 자금 조달을 위한 대가로 지불해야 하는 부분입니다.
2. 단기적인 해결책: 브리지론은 임시적인 자금 조달 방법이기 때문에 장기적인 자금 계획에는 부적합합니다.
3. 리스크: 브리지론은 프로젝트 성공 여부에 큰 영향을 미치므로 신중하게 고려해야 합니다. 만약 프로젝트가 예상보다 늦게 진행되면 브리지론 상환에 어려움이 있을 수 있습니다.

3. 브리지론이 문제가 된 이유?

한국에서 브리지론이 문제가 되는 이유는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에서 브리지론을 연장하는 경우가 많아져서입니다. 브리지론은 주로 부동산 프로젝트의 초기 단계에서 필요한 초단기 자금을 조달하는 수단으로 사용됩니다. 그러나 최근 경기 침체로 인해 부동산 업황이 정상적이지 않아 브리지론 만기를 연장하는 사례가 늘고 있습니다. 이로 인해 브리지론 상환에 따른 이자 부담이 증가하고, 부실 리스크가 증폭되는 상황이 발생하고 있습니다.

 

부동산 프로젝트에서 브리지론은 주로 본PF가 승인되기 전까지 필요한 자금을 빠르게 조달하는데 사용됩니다. 그러나 만기 연장만 되고 회수되지 않는 경우가 많아지면서 부동산 PF 시장에서 문제가 발생하고 있습니다. 이런 상황은 금융 시장의 불안감을 증폭시키고, 부동산 프로젝트의 안정성을 저해할 수 있습니다

금융당국은 이러한 상황을 해소하기 위해 브리지론 상태인 사업장을 걸러내기 위한 세분화 기준을 마련하고 있으며, 브리지론을 세 차례 이상 연장한 사업장 등은 문제 사업장으로 분류되어 대출이 어려워질 수 있습니다. 이를 통해 부동산 프로젝트의 안정성을 높이고 부실 리스크를 최소화하려는 노력이 진행되고 있습니다.

 

 

4.브리지론 문제를 해결하기 위해 어떤 정책이 시행되고 있나요?

 

한국에서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에서 브리지론 문제를 해결하기 위해 금융당국이 구조조정 가이드라인을 마련하고 있습니다. 이 가이드라인은 브리지론 상태인 사업장을 걸러내기 위한 세분화 기준을 포함하고 있으며, 브리지론 상태인 사업장을 정상 사업장과 문제 사업장으로 분류하여 대출 조건을 조정하고 있습니다1. 이를 통해 부동산 프로젝트의 안정성을 높이고 부실 리스크를 최소화하려는 노력이 진행되고 있습니다.

구체적으로 브리지론 구조조정 가이드라인에는 다음과 같은 내용이 담겨 있을 것으로 예상됩니다:

• 토지대금 차감: 브리지론 상태인 사업장의 토지대금을 차감하여 대출 조건을 조정할 수 있습니다.
• 사업자 마진 축소: 사업자 마진을 축소하여 브리지론 상태인 사업장의 대출 조건을 조정할 수 있습니다.
• 금융사 손실 감수: 금융사가 브리지론 상태인 사업장의 손실을 일부 감수하도록 하는 방안을 검토하고 있습니다.
• 시공사 공사대금 축소: 시공사의 공사대금을 축소하여 브리지론 상태인 사업장의 대출 조건을 조정할 수 있습니다.

이 가이드라인은 브리지론 상태인 사업장을 선별하여 대출 조건을 조정하고, 부동산 프로젝트의 안정성을 높이기 위한 중요한 정책입니다. 금융당국은 이를 통해 부동산 PF 시장의 건전성을 유지하고 부실 리스크를 최소화하려는 목표를 추구하고 있습니다.